房屋验收合格后因建筑施工导致的质量问题亦属于质量缺陷

案例来源

　　杨X诉东台市XX房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

裁判要旨

　　（1）人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。
　　（2）除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。

法理总结

　　房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，买受人以房屋存在质量问题而解除合同或者要求赔偿损失的证明标准为：证明房屋存在质量问题以及证明该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度。其中，关于“严重影响正常居住使用”的判断标准，实践中，有以下三种不同的观点：第一种观点认为，房屋的功能在于满足居住或者使用的基本条件，只要房屋在交付时或者交付后具备该功能，则可以认定房屋质量问题不影响正常的居住和使用。即以安全标准来判定房屋能否正常居住使用，对于存在质量问题的房屋，买受人可要求出卖人维修。第二种观点认为，房屋是否存在质量问题及质量问题是否足以影响房屋的正常居住使用，需由工程质量检验部门进行鉴定，就此出具鉴定意见，法院根据鉴定意见作出判决。第三种观点认为，法官对于房屋质量问题是否严重影响正常居住使用，具有自由裁量权，根据生活常识和经验进行判定。通说采纳的是第三种观点，即法官根据当事人提交的证据结合自己内心公正的感知，本着公平的原则予以判定。但还需考虑买卖合同的性质，以及质量问题所达到的“严重”程度。